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开发商遗留问题多 物业服务质量欠缺 物业费收缴效果差 物业企业生存困难
打破物业恶性循环需多方努力
编辑同志:
2000年元月6日,我一次性付款购买了天津市宇华房地产有限公司开发的南开区广开四马路兴云里一套商品房。
进住的初期,为小区提供物业服务的宇正物业公司是开发商的子公司,与业主签有合同。但是在去年初,小区忽然换了新物业公司,新物业公司名称是通曜物业管理有限公司。这家公司声称自己与开发商并无关系,与前物业公司也无关系。奇怪的是,小区业主们并没有聘请该公司管理小区,这家来路不明的物业公司怎么会自己来小区为大家服务呢?而且,在新物业公司的门口仍始终挂着原物业公司——天津宇政物业管理有限公司的牌匾。
这家物业公司在为小区服务了一年多的时间后,于2008年5月1日也忽然人走楼空了。现在我们小区内垃圾成堆,卫生环境非常糟糕。
我们这些业主是2002年6月1日开始办理房屋入住手续的。现在,开发商现已更名为通佳房地产有限公司。开发商更了名,物业公司不请自来而又不辞而别,却苦了我们居民,我们小区的问题该如何解决呢?
兴云里1号楼居民
开发商留隐患业主不满
接到来信后,记者采访了该小区的居民,一部分居民告诉记者,通曜物业公司的服务不到位,小区的卫生做得不好,电梯也经常坏,把人关到电梯里的现象时有发生。另外,据小区居委会介绍,物业公司还将小区公共用房租给供热单位使用并经常在夜间发出噪声,吵得居民睡不着觉。还有一些居民告诉记者,这个小区开发商遗留下很多棘手的问题,这些问题也是造成业主与物业公司之间矛盾的根源。
据记者了解,目前许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系,一些小区的物业公司本身便是开发商的下属公司,或者二者同属于一家企业集团,一旦开发商销售时的承诺没有兑现,业主得不到满意答复,物业公司便很可能因此受到牵累。比如,这个小区的供热管道质量就是一个突出的问题。2007年供热部门在对供热管道进行检查时发现,供热管道外面没有做防腐处理,金属管道很容易锈蚀。业主在得知这一情况后意见很大,因此很多业主不愿缴纳物业费。
物业公司感觉很无奈
记者就兴云里居民反映的问题,采访了通曜物业管理有限公司的负责人。
这位负责人告诉记者,这个小区的物业费收费率只有16%,业主中一大部分人不交物业费,我们没钱了,无法继续进行服务。小区的许多公用设施是在收缴物业费的基础上运行的。如果大批业主拒交物业费,那么物业公司无法维持原有公用设施的正常运行。由于物业费收缴率低,物业公司只能维持公共卫生服务,以此节约雇用人员的费用。
该负责人还说:“由于对物业管理概念不清,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。业主们认为,物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责。物业不是佣人,保安也不是保镖,许多业主交费后的要求也让我们无法接受。物业不是万能的,许多情况并不由我们控制。业主们因此拒交物业费,我们很委屈。”
这位负责人还说,这种恶性循环实际上受损失最大的还是业主自己。所谓“一分钱一分货”,在物业服务上也同样适用。其实,物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业公司可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。
物业公司撤出已预警
随后,记者来到了南开区物业办了解该小区的情况。据物业办工作人员介绍,南开区兴云里小区目前服务的公司是通曜物业有限公司,是原宇正物业有限公司转制更名形成的。该物业公司面临着物业费收不上来无法经营下去的困境。
物业办工作人员告诉记者,由于小区大部分居民拒绝缴纳物业费,通曜物业有限公司经营亏损,导致无法继续为小区提供服务,已经于2008年的5月份到南开区物业管理办公室办理了退出预警手续。预警期为三个月,三个月后正式退出小区。
应共同寻找解决方案
记者从天津市物业管理协会有关负责同志处了解到,我市中、低档小区的物业公司平均收费率为50%-55%。2007年度我市整个物业行业呈现亏损状态。这位负责同志分析造成这种局面的原因很多:一是部分物业公司本身确实存在一些服务不到位的问题。二是不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念。在“分房修房靠单位”传统观念的影响下,人们还没有形成要花钱买物业服务的意识;三是广大业主对物业服务内容的认识有些模糊,将一些不属于物业服务范畴的问题,如:开发建设遗留问题、煤、水、电、气等问题转嫁给了物业公司;四是物业费的标准过低,人员和物价的成本不断上涨,加之收费率低的原因,造成物业公司经济运行困难,不得不使服务缩水,有的甚至无奈退出小区。
这位负责同志谈到,搞好物业管理需要物业公司与小区业主的通力协作。一方面,物业公司应该不断提高自身的服务质量,为业主提供一个和谐舒适的生活环境。另一方面,也希望业主能够了解物业公司商业运营的性质,理解物业公司内部运营的难处,逐步树立“花钱买服务”的正确消费观念,按期交纳物业管理费,这样不仅可以得到更好的物业服务,更能使自己的小区保值增值。对服务不到位的物业公司拒交物业费是业主的权力,也是维权的一种手段,但这种方法效果如何,是否还有更好的解决方法,还值得广大业主进一步深思。而作为物业公司来说,怎样才能避免业主拒缴物业费,则是一个长期的课题。
一个已经形成管理恶性循环的物业小区,如何打破这种局面,重新建立管理的良性循环,则需要物业管理部门、物业企业以及广大成熟的业主共同探讨。
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