现象

　　再现彻夜排队买房

　　上一次连夜排队买房的场面出现在什么时候已经不重要,近日同样的场景中全国各地轮番上演。即使楼市消费相对理性的广州,也被这一疯狂波及。上周日,城内有楼盘就出现了排队30个小时购房的买家。

　　“金九银十”的说法逐步被验证,最明显的一个表现就是买家增多了。从8月上半月开始,北京、上海、深圳、杭州房屋销售量出现大幅上扬,深圳更是出现价量齐升势态。而近两日,又有消息传出南京出现彻夜排队买楼、北京再现“日光盘”的卖楼盛景。

　　正当还在感叹楼市回暖太突然之时,广州买家也开始出现疯狂抢购的一幕。上周日开盘的万科柏悦湾,开盘当天2个小时,120套房源就所剩无几。据了解,11日样板房刚一面市便吸引几百个客户连夜排队看房。排队购房者告诉媒体,一家人已经在柏悦湾销售中心外排队超过两天,全家轮流排队,连吃饭都是在附近叫外卖。

　　而疯狂并不只在这一个楼盘上演。最近几周,广州先后出现碧桂园凤凰城、金山谷、保利春天里等“日光盘”,上一个周末,在万科柏悦湾、中海锦榕湾和南国奥园,竟齐齐出现买家彻夜排队的,甚至有楼盘周日开卖,而买家周五就开始排队。

　　就具体楼盘看,8月29日保利春天里二期开盘,当日推出的266套单位在两小时内即告售罄,成为金沙洲第一热销楼盘。同一天开盘的“十年华南”,成交同样火爆。据悉拿到预售证的300多套单位悉数推出,3小时内卖出近九成,平均1分钟成交1套。据了解,最近热销的楼盘远不止两三个。位于增城的时代某楼盘9月4日正式发售,在两周前对外开放并接受诚意金下订,开盘当天销售接近九成。

　　数据显示,上周广州一手楼的网签量达到2967套,不但比9月首周多出近千套,更创出今年楼市新一轮调控以来周成交量的新高。在没有新政出台的前提下,楼市回暖似乎变成了一个势不可挡的定局。

　　背后

　　回暖市场夯实房企资金实力

　　经历了上半年成交量大幅萎缩的地产低迷季节,大部分发展商均未按期完成销售目标。即便如此,从资金状况来看,企业虽存一定的资金压力,但多数房企仍处安全运行态势,都具有平稳过冬的实力。而目前市场的回暖行情则更为发展商带来收获的信心,预计金九银十成交量继续回升,这将为发展商回笼更多销售资金,夯实资金实力。

　　经纬行研究中心认为,即将到来的“十一”黄金周除个别资金有较大压力的发展商或郊区大盘项目会采取优先走量的策略外,多数房企应会保持价格的平稳,甚至略有涨价,藉此进一步巩固市场信心。

　　多数处安全经营状态

　　一般来说,房地产行业资金来源主要有三方面,其中预售款占30%,债款20%-30%,对外筹资大约20%-30%。三个资金来源具有非常强的周期性。

　　根据上市房企已公布的半年报情况,以万科、保利、招商、雅居乐、碧桂园、中海等龙头房企分析,综合来看,尽管发展商资金压力已现,但多数仍处于安全经营状态,还未达到资金断裂的危险边缘。上半年丰厚的销售利润给发展商带来了等待市场全面回暖的信心和资金支撑,让开发商在这场楼市博弈中有了更多的筹码。

　　大规模拿地,资金压力已现

　　分析上半年发展商的举动就能够发现,为了避免重蹈2009年楼市骤然回暖时储备不足的覆辙,2010年开发商普遍拓展力度较大,加上国家对闲置土地清理力度不断加码,拿地所需资金大幅超出前几年水平,伴随着今年上半年楼市销量平平,开发商资金压力开始显现,拓展迅猛的几家房企甚至出现负值的现金净流量。而经过国家宏观调控,极大地挤压了地产泡沫,使发展商的相关利润比例有所下降,加剧了发展商的资金压力。

　　经纬行研究中心分析,保利上半年新增土地项目非常多,几乎在上半年已差不多完成今年的拿地计划,除了支付这部分的土地款项外,今年以前的土地款项也于今年上半年付情,集中的现金支付使得该集团上半年净流量出现负值,去库存化存在一定压力。

　　但近年来,国家对房地产的政策频繁出台,对于投资性购房的抑制、大力支持保障性住房建设、大力扶持中小城市的城镇化进程等相关调控,已对房地产市场产生了非常大的影响,尤其是一线城市。因此不少大型房企开始积极寻找新的发展机遇,加大政策影响较小的二三线城市的土地储备,并加大投资以提高市场占有率和产品覆盖率,降低宏观调控的影响。

　　影响

　　超六成新盘升价楼价下降成奢望

　　广州国土房管局日前发布的8月楼市数据显示,新建商品住宅网上签约均价在连续三个月出现下降之后,8月出现回升。8月广州市十区新建商品住宅网上签约均价为12056元/平方米,同比上升16.0%,环比上升7.5%。而随着金九银十的来临,广州市将近有3万套的新货集中放量。

　　大量新货上市,对于现在的市场状况会带来怎样的冲击?楼市貌似呈现“回暖”趋势,买家又是否会选择这个时候出手?本报与网易房产日前的一项联合调查显示,8月至9月的一个月内,广州全市超过6成的新盘成交均价明显上涨；另一方面,多数网友对此抱有观望态度,54%的网友认为不会出现“金九银十”,超过68%的网友表示不会在9月和10月出手买房。

　　本次网络联合调查,以8月2日-8月8日和9月6日-9月12日这两周的成交均价为参考基数,在广州全市抽查了100个楼盘的成交均价进行对比,考虑到正常的浮动情况,假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动,涨幅超过2%的楼盘为升价,跌幅超过2%的楼盘为降价,那么意味着广州有61%的楼盘已经出现了涨价的趋势,22%的楼盘价格没有大变化,17%的楼盘价格小幅下滑。另外,16%的楼盘成交均价的涨幅超过了2000元/平方米。

　　其中,位于番禺的翡翠蓝湾的成交均价由4474元/平方米升至6969元/平方米,升幅达到55.77%；位于花都的天马河公馆的成交均价由5268元/平方米升至7877元/平方米,升幅也将近50%；超级豪宅盘金湖花园在售的都是千万级别墅,成交均价也相差较大,两差价者达到9419元/平方米；而荔江美筑的成交均价由15525元/平方米升至19085元/平方米,相差3560元/平方米,升幅达到22.93%；另外珠江新城的朱美拉公寓的成交均价也有11.96%的升幅等等。

　　同时,约有17%的楼盘出现成交价格下滑的现象,其中下跌幅度超过2000元/平方米的楼盘不多,只有3%,其中成交价下滑最厉害的一个楼盘———莱茵水岸含有别墅和洋房产品,不排除成交产品的比例不同而导致的成交价差距较大。

　　房价仍高,68%网友选择观望

　　“金九银十”市场会否因此走高呢?不少消费者都关注黄金月后的销售走势。据阳光家缘的最新网签约数据,9月6日至9月12日,广州十区两市一手楼的网签量达到2967套,不但比“金九银十”销售旺季的首周多出近千套,更创出今年楼市调控新政以来周成交量的新高。此外,上周广州楼市成交面积达到30万平方米,成交均价为10853元/平方米,价格环比基本持平。

　　另一方面,目前的市场中,除首次置业者正逐步出手支撑成交外,部分具备资金实力的投资者也解除观望开始进场。此前几月受新政影响较大的商务公寓产品目前趋向恢复正常成交。天河万菱汇公寓日前传出被投资客整栋买走。

　　黄金月开局成交全面回升,价格会否也随之上涨?普通市民又是如何看待目前的市场状况的?在一项网络调查中,可以看到,目前关注买房信息的主要为40岁以下、月收入8000元以下的刚性需求购房者,他们年龄不高,收入有限,对房价格外敏感。

　　根据反馈的信息来看,这些接受问卷调查的网友超过70%为首次置业者,将近九成的网友把目光锁定二房和三房单位,而且超过七成的网友都是预算总价60万元以下、单价万元以下,同时,希望是在中心五区购房,这种期望和目前的楼市情况显然有很大的差距。

　　因此,68.7%的网友表示目前房价还是很高,不会在金九银十买房,观望一段时间再说。更有54.18%的网友认为今年不会出现“金九银十”。该项调查显示出,以首次置业的年轻人群对于目前广州的房价走势仍抱有悲观态度。